Cómo cambiar de administrador de consorcio en CABA

¿Hace falta cambiar de administración?

La mayoría de los problemas en un consorcio no vienen de la mala intención, sino de la falta de método, información y seguimiento. Estas señales ayudan a distinguir un mal mes de un problema de gestión.

Tocá las que pasan en tu edificio.

• La liquidación de expensas no se entiende o no trae los comprobantes.
• No se informan pólizas de seguro ni números de factura.
• Hace más de un año que no se convoca a asamblea.
• No hay rendición de cuentas clara.
• Los reclamos se pierden y nadie avisa cuándo se resuelven.
• Las obras se deciden sin comparar presupuestos ni consultar.
• La deuda de expensas crece y nadie la informa.
• Los honorarios suben sin aprobación de la asamblea.
• Cuesta muchísimo comunicarse con la administración.
• Las mismas urgencias se repiten mes a mes.

Qué dice la ley, en simple

1. 1

   Decide la asamblea. La asamblea puede remover al administrador y designar uno nuevo, sin necesidad de expresar una causa. Código Civil y Comercial, art. 2066.

2. 2

   La mayoría. Como regla, las decisiones se toman por mayoría absoluta de los propietarios, contada por unidades y por porcentajes. Revisá tu reglamento: puede prever reglas propias. CCyC, art. 2060.

3. 3

   Quién convoca. Normalmente el administrador. Si no lo hace, puede convocar el consejo de propietarios; y si nadie convoca, se puede pedir una asamblea judicial. CCyC, arts. 2063 y 2064.

4. 4

   La entrega. Al dejar el cargo, el administrador debe entregar al consejo los fondos, libros y documentos del consorcio y rendir cuentas documentadas. CCyC, art. 2067.

5. 5

   Matrícula. En CABA, quien administra debe estar inscripto en el Registro Público de Administradores. Verificalo antes de designar a alguien en el registro oficial de la Ciudad. Ir al registro oficial Ley 941 de CABA.

El paso a paso

1. 1

   Reunir información y aliados

   Última liquidación, reglamento, actas y los pedidos sin respuesta. Sumá al consejo.

2. 2

   Pedir propuestas

   Al menos dos, por escrito, con alcance, honorarios, exclusiones y forma de ajuste.

3. 3

   Pedir la asamblea

   Con un orden del día claro que incluya la remoción y la designación (ver el modelo de nota).

4. 4

   Votar en asamblea

   Remoción, designación y autorización al consejo para recibir la documentación.

5. 5

   Transición documentada

   Recepción de fondos, libros y documentación con acta. Registrar lo que falte.

6. 6

   Primeros 90 días

   Diagnóstico, regularización y plan anual. Pedí reportes desde el primer mes.

Qué tiene que entregar la administración saliente

Usalo el día de la entrega. Lo que no se reciba, que quede anotado en el acta.

• Fondos del consorcio y extractos bancarios.
• Fondo de reserva y su detalle.
• Rendición de cuentas documentada.
• Libros del consorcio (actas, administración, firmas).
• Reglamento de copropiedad y modificaciones.
• Contratos vigentes con proveedores.
• Pólizas de seguro y comprobantes de pago.
• Legajo y obligaciones del personal del edificio.
• Listado de unidades, propietarios y deudas.
• Juicios, reclamos y trámites en curso.
• Certificados técnicos y vencimientos (ascensor, matafuegos, etc.).
• Llaves, controles e inventario de espacios comunes.

10 preguntas para evaluar a un administrador

1. ¿Está inscripto en el Registro Público de Administradores de CABA? ¿Con qué número?
2. ¿Cómo se calculan sus honorarios y cómo se ajustan?
3. ¿Qué servicios cobra aparte? ¿Lo deja por escrito antes de la designación?
4. ¿Cómo puedo ver los comprobantes de cada gasto?
5. ¿Cómo se registran los reclamos y en qué plazo se responden?
6. ¿Qué canal hay para urgencias fuera de horario?
7. ¿Cuántos presupuestos compara antes de una obra?
8. ¿Qué informe recibe el consejo y con qué frecuencia?
9. ¿Cómo gestiona la morosidad?
10. ¿Quién va a atender mi edificio, en persona?

Modelo de nota para pedir la asamblea

Adaptala a tu edificio y a lo que diga tu reglamento. Conservá una copia firmada o la constancia de envío.

Ciudad de Buenos Aires, ____ de __________ de ______

Sr./Sra. Administrador/a del Consorcio de Propietarios ______________________

Los propietarios abajo firmantes solicitamos que se convoque a asamblea extraordinaria dentro del plazo previsto en el reglamento, con el siguiente orden del día:

1. Designación de dos propietarios para firmar el acta.
2. Consideración de la gestión y de la rendición de cuentas de la administración.
3. Remoción de la actual administración y designación de una nueva.
4. Autorización al consejo de propietarios para recibir fondos, libros y documentación.

Asimismo, solicitamos que se ponga a disposición la rendición de cuentas y la documentación respaldatoria del último período.

Firmas, unidad funcional y aclaración:
______________________________________